Plan de Manejo Centro Histórico Habitabilidad Economía Seguridad Ciudadanía Estadistica



Líneas de acción y programas estratégicos

 

 

Desarrollo Urbano y Vivienda

Derivada de la estrategia de gestión para la revitalización urbana y la habitabilidad, la línea de acción enfocada en el desarrollo urbano y la vivienda se compone de dos programas:

I. Desarrollo Urbano

II. Vivienda

I. Desarrollo Urbano

La actualización del Plan de Manejo tiene un objetivo dual: por una parte, cumplir con los compromisos y recomendaciones que se derivan de la inscripción como sitio a la lista del Patrimonio Cultural de la Humanidad de la unesco; por la otra, el Plan Integral de Manejo del Centro Histórico se adscribe a la normatividad del desarrollo urbano de la cdmx.

La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito FederalLibro abierto (godf, 15 de julio de 2010) establece las disposiciones que tienen por objeto fijar las bases de la política urbana del Distrito Federal, mediante la regulación de su ordenamiento territorial y que contemple la protección de los derechos a la Ciudad de México, el crecimiento urbano controlado y la función del desarrollo sustentable de la propiedad urbana.

De los principios generales planteados en esta Ley, los siguientes son los más relevantes para el Área de Conservación Patrimonial conformada por la Zona de Monumentos Históricos, Centro Histórico de la cdmx:

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Foto: “Paseo familiar en el CHCDMX”. Archivo Fotográfico ACH.

I.       Planear el desarrollo urbano a fin de garantizar la sustentabilidad de la cdmx mediante el ejercicio de los derechos de los habitantes del df al suelo urbano, a la vivienda, a la calidad de vida, a la infraestructura urbana, al transporte, a los servicios públicos, al patrimonio cultural urbano, al espacio público, al esparcimiento y a la imagen urbana y su compatibilidad con el sistema de planificación urbana del df.

II.      Desarrollo sustentable de la propiedad del suelo a través del establecimiento de derechos y obligaciones de los propietarios y poseedores de inmuebles urbanos, respecto de los demás habitantes del df y del entorno donde se ubican.

III.     Alentar la participación y concertación con los sectores público, social y privado en acciones de reordenamiento urbano, dotación de infraestructura urbana, prestación de servicios públicos, conservación, recuperación y acrecentamiento del patrimonio cultural urbano, recuperación y preservación de la imagen urbana y del crecimiento urbano controlado.

IV.     Sustentar las acciones materia de esta Ley en la gestión que realicen los habitantes en lo individual y/o a través de la representación de las organizaciones sociales de las colonias, barrios y pueblos de la cdmx, conforme a las normas aplicables.

VIII.   Otorgar mayor certidumbre al tráfico inmobiliario a través del establecimiento de mecanismos administrativos que faciliten la regularización de la propiedad inmobiliaria.

XI.     Establecer mecanismos de simplificación de trámites y procedimientos para la aplicación de esta Ley y su Reglamento.

En cuanto a la planeación del desarrollo urbano, las disposiciones generales establecen que:

La planeación del desarrollo urbano será congruente con el Plan Nacional de Desarrollo, el Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio; el Programa de Desarrollo de la Región Centro-País; el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México; el Programa General de Ordenamiento Ecológico del Distrito Federal y el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.

Los instrumentos de planeación y ordenamiento del desarrollo urbano son los siguientes:

I.      El Programa General de Desarrollo Urbano

II.     Los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano

III.    Los Programas Parciales de Desarrollo Urbano

IV.   Las Áreas de Gestión Estratégica

V.    Las Normas de Ordenación

Los planes incluirán: imagen objetivo; estrategia general y particularizada de desarrollo urbano y del ordenamiento territorial; el ordenamiento del territorio que incluirá la clasificación del uso de suelo urbano; las acciones estratégicas y las autoridades responsables de llevarlas a cabo, así como los instrumentos aplicables para su ejecución.

En este sentido, el Plan Integral de Manejo del Centro Histórico se inscribe en la política de desarrollo de la cdmx, como la planeación del desarrollo urbano que aplica específicamente al Área de Conservación Patrimonial Centro Histórico, la cual debe estar debidamente alineada al Programa General de Desarrollo Urbano, a los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano de las Delegaciones Cuauhtémoc y Venustiano Carranza y conforme a lo establecido en los Programas Parciales de Desarrollo Urbano Centro Histórico, Centro Alameda y Merced.

Con el fin de resaltar mejor la manera en que se inserta el Plan de Manejo en la planeación general del desarrollo urbano de la cdmx, es conveniente repasar las definiciones de algunos instrumentos de planeación urbana.

Del ordenamiento territorial

MAqueta de la Ciudad de México2

Foto: “Maqueta de la Ciudad de México”. Ciudad Futura CDMX

El ordenamiento territorial comprende el conjunto de disposiciones que tienen por objeto establecer la relación entre la zonificación y los usos, destinos y reservas del suelo del Distrito Federal, los asentamientos humanos, las actividades de los habitantes y las normas de ordenación. Comprende asimismo las disposiciones en materia de construcciones, de paisaje urbano y de equipamiento urbano.

Del suelo y de la zonificación

I.             En suelo urbano: las Áreas de Conservación Patrimonial son una de las seis áreas de actuación.

II.           En suelo de conservación: las Áreas de Conservación Patrimonial son una de cinco áreas de actuación.

III.         La zonificación determinará los usos, destinos y reservas de suelo para las diversas zonas, así como la especificación de aquellos usos sujetos a dictamen de impacto urbano.

IV.         Los usos de suelo se clasificarán en el reglamento y se reproducirán a detalle en los programas respectivos.

Entre las áreas de actuación, se encuentran las áreas de conservación patrimonial como una de las cinco en suelo urbano y una de las seis en suelo de conservación, cuya definición es la siguiente:

Foto: “Templo de la Santísima Trinidad”. Archivo fotográfico ACH.

Áreas de Conservación Patrimonial: las que por sus características forman parte del Patrimonio Cultural Urbano, así como las que cuenten con declaratoria federal de zona de monumentos históricos, arqueológicos o artísticos, así como las que, sin estar formalmente clasificadas como tales, presenten características de unidad formal, que requieren de atención especial para mantener y potenciar sus valores patrimoniales y que serán definidas en los programas.

Por lo tanto, la zonificación que corresponde —en cuanto a zonas y uso de suelo que le competen— es la que aplica a suelo urbano y de conservación. La zonificación determinará los usos, destinos y reservas de suelo para las diversas zonas, así como la especificación de aquellos usos sujetos a dictamen de impacto urbano. Los usos de suelo se clasifican en el Reglamento y se reproducen con detalle en los programas respectivos.

Normas de ordenación: las que regulan la intensidad, y las formas de aprovechamiento del suelo y el espacio urbano; así como las características de las edificaciones, las construcciones, la transferencia de potencialidades de desarrollo urbano, el impacto urbano y las demás que señala esta ley; dichas normas se establecerán en los programas y en el reglamento de esta ley.

En el Centro Histórico aplica la Norma de Ordenación Número 4 en áreas de actuación (Área de Conservación Patrimonial). Esta norma está contenida en los certificados de uso del suelo, haciendo obligatoria las autorizaciones del inah, por ser Zona de Monumentos Históricos, de la Dirección del Patrimonio Cultural Urbano de seduvi por ser Área de Conservación Patrimonial y del inba para el caso de los inmuebles enlistados por su alto valor artístico.

Otros instrumentos para la planeación urbana contemplados en la Ley de Desarrollo Urbana son:

       Sistema de transferencia de potencialidad.

       Sistemas de Actuación: privada, social y por cooperación.

       Sistema de Información y Evaluación del Desarrollo Urbano: la base de datos que la Secretaría debe integrar y operar con objeto de registrar, procesar y actualizar la información sobre el Distrito Federal en materia de planeación y gestión del desarrollo urbano.

       Sistema de Información Geográfica: el medio que sistematiza la información de los instrumentos de planeación de la ciudad, a través de una base cartográfica única.

       Ordenamiento del Paisaje Urbano: regulará la integración de los inmuebles y fachadas al contexto; espacios públicos; áreas naturales; anuncios que estén en vía pública o que sean visibles desde ella; mobiliario urbano; patrimonio cultural urbano; y de las responsabilidades de quienes infrinjan valores de los elementos del paisaje urbano.

Son elementos del paisaje urbano, entre otros, los espacios abiertos, el equipamiento urbano, la publicidad exterior, el subsuelo urbano, el mobiliario urbano, las instalaciones provisionales en vía pública, así como el paisaje natural que lo rodea […]

[La Ley de Desarrollo Urbano, su Reglamento y otras] disposiciones contendrán las disposiciones relativas a la protección y restauración de la imagen urbana, así como las medidas de seguridad y sanciones en caso de violaciones a la normatividad en la materia […] El Reglamento dispondrá las normas necesarias para controlar la contaminación visual.

Ejecución de los instrumentos de planeación

·              Polígonos de actuación

·              Sistemas de actuación: social, privada o por cooperación


Foto: “inauguración del Centro Cultural y de Visitantes El Rule”. Archivo fotográfico ACH

La Administración Pública promoverá y apoyará equitativamente la participación social y privada en los proyectos estratégicos urbanos; en proyectos de infraestructura, equipamiento y prestación de servicios públicos, habitacionales, industriales, comerciales, recreativos y turísticos; en el reciclamiento y rehabilitación de vivienda, especialmente la de interés social y popular; en la determinación de espacios públicos, del paisaje urbano, del patrimonio arqueológico, histórico, artístico y cultural; en la regeneración y conservación de los elementos naturales del Distrito Federal; en la prevención, control y atención de riesgos, contingencias naturales y urbanas.

Asimismo, respetará y apoyará las diversas formas de organización, tradicionales y propias de las comunidades, en los pueblos, barrios y colonias de la Ciudad, para que participen en el desarrollo urbano bajo cualquier forma de asociación prevista por la Ley.

Para la aplicación de los programas, se podrán adoptar sistemas de actuación social, privada o por cooperación en polígonos de actuación, los que serán autorizados por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI), la que coordinará y establecerá las formas de cooperación para la concertación de acciones. Los acuerdos por los que se aprueben los sistemas de actuación se inscribirán en el Registro de Planes y Programas.

sac, Sistema de Actuación por Cooperación

Los Sistemas de Actuación que forman parte del Centro Histórico de la cdmx son los siguientes:

       sac San Pablo (integralmente)

       sac Alameda Reforma (parcialmente)

       sac Doctores (parcialmente)

Transferencia de potencialidad

El Centro Histórico, por las limitaciones en alturas derivadas de la protección al patrimonio cultural urbano, es un emisor de transferencia de potencialidad.

Otros instrumentos de planeación

Estímulos fiscales

Actos administrativos en materia de desarrollo urbano: constancias, certificados, permisos, dictámenes, licencias, autorizaciones, registros de manifestaciones, entre otros, en materia de:

       Alineación y número oficial

       Zonificación

       Polígono de actuación

       Transferencia de potencialidad

       Impacto urbano

       Construcción

       Fusión

       Subdivisión

       Relotificación

       Anuncios

       Mobiliario urbano

Sistema de Información Geográfica e Indicadores

programa de Servicio Social

Foto: “trabajo del SIG desarrollado en la ACH”. Archivo fotográfico ACH

El Plan de Manejo Integral del Centro Histórico 2011-2016 contemplaba, entre los instrumentos de seguimiento y evaluación, el Sistema de información Geográfica del Centro Histórico y los Indicadores. El sig ch se desarrolló en la Autoridad del Centro Histórico incluyendo capas de información relevante obtenida de diferentes fuentes oficiales. Si bien el Sistema ha sido de gran utilidad, se requería actualizar la información en una plataforma más moderna en línea. Asimismo, se llevaron a cabo diferentes talleres para desarrollar los indicadores, pero no se concretaron debido a la carencia de información apropiada para alimentarlos.

Para la actualización del Plan de Manejo en su periodo 2017-2022 se optó por integrar el Plan, el sig y los indicadores en un Sistema Geográfico Estadístico y de Indicadores del Centro Histórico.

Así, se identifica que el Centro Histórico de la Ciudad de México está sujeto a diversos ordenamientos jurídicos en materia de ordenamiento territorial que le imponen una serie de “candados normativos” que sólo han propiciado el desinterés e incrementado la incapacidad jurídico-administrativa para su conservación y aprovechamiento. Es indispensable conquistar la confianza de los ciudadanos a través de una eficaz atención y agilidad administrativa en la tramitación de asuntos, y complementar esta acción con estrategias de participación ciudadana estables, directas, permanentes y críticas.

El desfase entre la dinámica del desarrollo urbano de esta zona particular de la ciudad y la complejidad para actualizar los instrumentos regulatorios que la rigen entorpecen la posibilidad de desarrollo de algunos programas.

Este programa está integrado por tres proyectos:

·                   Adecuaciones al marco jurídico regulatorio.

·                   Coordinación y congruencia entre Programas y Acciones.

·                   Administración del Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Histórico.Libro abierto

II. Vivienda

Belisario Dominguez 42 Vivienda

Foto: “proyecto de vivienda, Belisario Domínguez 42”. Archivo fotográfico ACH

El Plan de Manejo considera el desarrollo de un modelo de gestión para la vivienda basado en la promoción, difusión, impulso y coordinación de proyectos y acciones a desarrollar por diversos actores, tanto públicos como privados y sociales. El Plan pretende mejorar la habitabilidad del medio en el que viven las personas, mejorando su utilización productiva, sin olvidarse de su carácter habitacional original.

Las últimas intervenciones en el Centro Histórico de la Ciudad de México por parte de la Autoridad del Centro Histórico y el Fideicomiso Centro Histórico, se han centrado en temas relacionados con la regularización de la propiedad y la oferta de vivienda en renta y venta para población de sectores medios y populares, incluyendo el desarrollo de instrumentos fiscales, jurídicos, financieros y administrativos, entre otros aspectos. Es necesario reactivar, redefinir y fortalecer los programas y herramientas públicas ya existentes para dar un nuevo impulso a la vivienda.

Como parte del reforzamiento y continuidad de estas acciones emprendidas por la Autoridad, el programa de vivienda establece cuatro proyectos estratégicos para el mediano y corto plazo:

·                   Mejoramiento de vivienda.

·                   Formalización jurídica de la propiedad.

·                   Mercado de vivienda.

·                   Financiamiento y gestión de proyectos.

Mejoramiento de vivienda

Este proyecto contempla cuatro acciones específicas:

·                   Rehabilitación de viviendas habitadas.

·                   Mejoramiento integral de viviendas o vecindades.

·                   Mejoramiento de edificios del patrimonio público.

·                   Producción integral de vivienda (social y/o institucional)

Antes

Después

Alhóndiga 9

Alhóndiga 9 (2)

Foto: “Alhóndiga 9”. Archivo fotográfico ACH

 

Formalización jurídica de la propiedad

La imagen puede contener: una o varias personas y exterior

Foto: Archivo fotográfico ACH

Uno de los principales obstáculos para la aplicación de programas de mejoramiento físico de los inmuebles, otorgar certeza en las operaciones inmobiliarias y atraer y aplicar beneficios fiscales, se asocia a la deficiente formalización de la propiedad.

Es fundamental propiciar la constitución del régimen de propiedad en condominio; considerando que las actuales facilidades administrativas no aplican para la mayoría de los edificios del Centro Histórico, es preciso diseñar esquemas que faciliten el proceso. En la mayoría de los casos, los requisitos solicitados para constituir el régimen de condominio no son posibles de cumplir por los inmuebles del Centro Histórico, por lo que es necesario que los actuales mecanismos de gestión se adecuen o se establezca un proceso específico para este sitio, que brinden facilidades administrativas de acuerdo con sus particularidades, estimulen la inversión en la rehabilitación de los edificios y propicien una mejor administración de los inmuebles.

Para promover la formalización jurídica de la propiedad, es necesario gestionar un acuerdo interinstitucional a fin de otorgar facilidades administrativas para la constitución del régimen de propiedad en condominio tomando en cuenta los siguientes aspectos:

·       Sustituir las licencias, permisos, manifestaciones o autorizaciones en materia de construcción, áreas de donación o equipamiento de las construcciones existentes por la presentación del Dictamen de Seguridad Estructural, el levantamiento del estado actual y la división de áreas privativas y comunes, la memoria técnica, el certificado de uso de suelo y el avalúo del inmueble.

·       La condonación de adeudos anteriores en materia de impuesto predial en los casos en que se realice una recuperación del uso de los inmuebles, sustituyendo la condición de morosidad por inmuebles económicamente productivos; esto pudiera otorgarse sólo por cierto tiempo, lo cual puede alentar la participación de los propietarios ya que sería un beneficio sumamente atractivo

Imagen que contiene edificio, exterior

Descripción generada con confianza muy alta

Foto: “Proyecto privado de vivienda, Bolívar 18”. Tomado de Google maps

·       Por las circunstancias específicas de escasez de agua en la Ciudad de México, buscar alternativas que sin condonar el pago de adeudos por servicios de agua faciliten la regularización de los mismos.

·       Otorgar exenciones fiscales en materia de uso de suelo y construcción, servicios del Registro Público de la Propiedad y del Archivo de Notarías, así como de transmisión de la propiedad, a aquellos propietarios que rehabiliten o reciclen inmuebles en la zona patrimonial.

·       Reducir el número de requisitos exigidos considerando exclusivamente los relativos a la personalidad jurídica del propietario, los que identifiquen el inmueble por constituir en condominio y la inexistencia de gravámenes.

·       Permitir que el valor considerado para las unidades de propiedad resultantes se determine con base en el avalúo del edificio y su valor catastral.

·       Considerar condominios de uso exclusivamente habitacional o de uso mixto, reconociendo la mezcla de usos que existe en el Centro Histórico.

·       Eliminar restricciones sobre la venta de las unidades de propiedad exclusiva resultantes, ya que esto constituye una oportunidad para captar recursos destinados a la rehabilitación de inmuebles.

·       Realizar un registro de propiedades del Centro Histórico gestionado por la Autoridad e integrado en el Sistema de Información Geográfica, que permita conocer con transparencia el valor estimado, la situación registral del inmueble, sus impuestos, exenciones y, de ser el caso, las deudas que se tengan con cualquier administración pública.

·       Incorporación al dominio público de los predios o edificios que se confirmen sin titularidad o para iniciar negociaciones con propiedades morosas en la atención de cargas impositivas.

·       Regulación de los usos de suelo con base en un estudio de actividades económicas que permita incentivar o penalizar el surgimiento monopolizado de determinadas actividades.

·       Promover el establecimiento de un impuesto específico por desuso sobre la superficie construida del chcdmx que no sea destinada para uso habitacional

Mercado de vivienda

De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2010 la población del Perímetro A del Centro Histórico de la Ciudad de México aumentó casi el 8% entre los últimos cinco años, revirtiendo la tendencia histórica de los últimos 60 años en los cuales se perdió más de la mitad de la población de dicha zona. El Censo mostró que entre 2005 y 2010 se incrementó en un 18% el número de viviendas habitadas, confirmando el repunte del Centro Histórico en materia de vivienda.

Las instituciones crediticias han venido modificando sus reglas de operación posibilitando cada vez más la adquisición de vivienda usada. Las dos principales instituciones, fovissste e infonavit, cuentan recientemente con programas de otorgamiento de créditos para este sector inmobiliario.

Para el Centro Histórico esta nueva visión de los organismos públicos es sumamente positiva, ya que, como uno de los centros laborales más importantes del país, existe gran cantidad de trabajadores que actualmente trabajan allí y que podrían aplicar sus créditos para vivienda dentro de edificios existentes en la zona. En este sentido se han establecido mecanismos de colaboración con el infonavit para dar a conocer y acercar esta posibilidad a los derechohabientes interesados en adquirir una vivienda. Mecanismos de trabajo similares se deben diseñar con el fovissste, así como con los desarrolladores privados y los propietarios de edificios para promover la aceptación de ofrecimientos de compra utilizando estos mecanismos de crédito.

Foto: “Proyecto privado de vivienda, San Jerónimo 18”. Colectivo Arquitectura y Urbanismo

Financiamiento y gestión de proyectos

Es necesario promover la aplicación de estímulos como instrumento de fomento a la inversión, el replanteamiento y actualización de la base catastral y los valores unitarios del suelo, así como el cobro de contribuciones por mejoras como mecanismo de recaudación fiscal compensatoria por beneficios adicionales del desarrollo urbano.

Estos mecanismos constituyen la base de una política fiscal urbana más justa y equitativa que favorezca a los sectores sociales más desprotegidos, encauce hacia actividades que consoliden el desarrollo urbano del sitio y capte las plusvalías generadas por su mejoramiento, elevando los ingresos fiscales. Este incremento en los ingresos justifica y posibilita la creación de un fondo dirigido al mejoramiento de aspectos como la rehabilitación de inmuebles, especialmente los dedicados al uso habitacional o a acciones estratégicas puntuales que beneficien al Centro Histórico.

Para apoyar el financiamiento de proyectos, entre ellos los de vivienda, es necesario establecer acuerdos de cooperación con las instancias públicas y privadas que cuenten con mecanismos financieros para estos propósitos o, bien, proponer el diseño de mecanismos específicos acordes a las características particulares de los proyectos específicos del Centro Histórico.

Imagen que contiene interior, edificio, suelo

Descripción generada con confianza muy alta

Foto: “Vivienda para comunidades indígenas, Mesones 138”. Habitajes, A. C.

Entre los esquemas institucionales con los que se pueden desarrollar algunos proyectos están:

La Comisión Nacional de Vivienda (conavi), que tiene capacidad para concertar con el sector público y privado programas y proyectos específicos de promoción, financiamiento y subsidio a la vivienda.

Sociedad Hipotecaria Federal (shf), con quien se puede consolidar una estrategia para canalizar recursos destinados a la rehabilitación de inmuebles otorgados mediante créditos de la banca privada o la banca de desarrollo, con tasas preferenciales. La shf puede funcionar como garante en el caso de la banca privada, con lo cual ya no sería impedimento la antigüedad de los edificios objeto del crédito; en el caso de la banca de desarrollo, la shf sería el agente encargado de atraer y canalizar los recursos operados por la banca privada bajo el esquema de Sofoles.

Programa Rehavive–coparmex (Confederación Patronal de México). Este programa está enfocado en la adquisición de edificios para su rehabilitación y posterior venta de las viviendas. En algunos casos es posible también llevar a cabo esquemas de asociación entre Rehavive y los propietarios, aplicando esquemas de negocio en el que los propietarios participan mediante la aportación del inmueble y los recursos para la rehabilitación, gestoría y administración corren a cargo del propio Programa; sin embargo, el obstáculo principal para el desarrollo de este programa, es la falta del régimen de propiedad en condominio y las dificultades que su constitución representa dentro del marco regulatorio actual.

Inversión privada. Promover la participación de desarrolladores y profesionales de la vivienda y del sector inmobiliario en el financiamiento de la rehabilitación de los edificios patrimoniales, algunos de ellos destinados a la vivienda, es fundamental para conservar el sitio. Hasta el momento, la Fundación Centro Histórico de la Ciudad de México ha sido el principal agente privado incorporado en esta actividad. A pesar de los avances alcanzados persisten dudas al interior del sector sobre la viabilidad de los proyectos de rehabilitación.