Líneas de acción y programas estratégicos
Desarrollo Urbano y Vivienda
Derivada de la estrategia de gestión para la
revitalización urbana y la habitabilidad, la línea de acción enfocada en el
desarrollo urbano y la vivienda se compone de dos programas: I. Desarrollo Urbano I. Desarrollo Urbano
La actualización del Plan de Manejo tiene un
objetivo dual: por una parte, cumplir con los compromisos y recomendaciones que
se derivan de la inscripción como sitio a la lista del Patrimonio Cultural de
la Humanidad de la unesco; por la
otra, el Plan Integral de Manejo del Centro Histórico se adscribe a la
normatividad del desarrollo urbano de la cdmx. La Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal De los principios generales planteados en esta Ley,
los siguientes son los más relevantes para el Área de Conservación Patrimonial
conformada por la Zona de Monumentos Históricos, Centro Histórico de la cdmx:
I. Planear
el desarrollo urbano a fin de garantizar la sustentabilidad de la cdmx mediante el ejercicio de los
derechos de los habitantes del df al suelo urbano, a la vivienda, a la
calidad de vida, a la infraestructura urbana, al transporte, a los servicios
públicos, al patrimonio cultural urbano, al espacio público, al esparcimiento y
a la imagen urbana y su compatibilidad con el sistema de planificación urbana
del df. II. Desarrollo sustentable de la propiedad del suelo a través del
establecimiento de derechos y obligaciones de los propietarios y poseedores de
inmuebles urbanos, respecto de los demás habitantes del df y del entorno donde se ubican. III. Alentar la participación y concertación con los sectores público,
social y privado en acciones de reordenamiento urbano, dotación de
infraestructura urbana, prestación de servicios públicos, conservación,
recuperación y acrecentamiento del patrimonio cultural urbano, recuperación y
preservación de la imagen urbana y del crecimiento urbano controlado. IV. Sustentar las acciones materia de esta Ley en la gestión que realicen
los habitantes en lo individual y/o a través de la representación de las
organizaciones sociales de las colonias,
barrios y pueblos de la cdmx,
conforme a las normas aplicables. VIII. Otorgar mayor certidumbre al tráfico inmobiliario a través del
establecimiento de mecanismos administrativos que faciliten la regularización
de la propiedad inmobiliaria. XI. Establecer mecanismos de simplificación de trámites y procedimientos
para la aplicación de esta Ley y su Reglamento. En cuanto a la planeación del desarrollo urbano,
las disposiciones generales establecen que: La planeación del desarrollo urbano será congruente con el Plan Nacional
de Desarrollo, el Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del
Territorio; el Programa de Desarrollo de la Región Centro-País; el Programa de
Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México; el Programa General de
Ordenamiento Ecológico del Distrito Federal y el Programa General de Desarrollo
Urbano del Distrito Federal. Los instrumentos de planeación y ordenamiento del
desarrollo urbano son los siguientes: I. El Programa
General de Desarrollo Urbano II. Los
Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano III. Los
Programas Parciales de Desarrollo Urbano IV. Las
Áreas de Gestión Estratégica V. Las
Normas de Ordenación Los planes incluirán: imagen objetivo; estrategia general y
particularizada de desarrollo urbano y del ordenamiento territorial; el
ordenamiento del territorio que incluirá la clasificación del uso de suelo
urbano; las acciones estratégicas y las autoridades responsables de llevarlas a
cabo, así como los instrumentos aplicables para su ejecución. En este sentido, el Plan Integral de Manejo del
Centro Histórico se inscribe en la política de desarrollo de la cdmx, como la planeación del desarrollo
urbano que aplica específicamente al Área de Conservación Patrimonial Centro
Histórico, la cual debe estar debidamente alineada al Programa General de
Desarrollo Urbano, a los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano de las
Delegaciones Cuauhtémoc y Venustiano Carranza y conforme a lo establecido en
los Programas Parciales de Desarrollo Urbano Centro Histórico, Centro Alameda y
Merced. Con el fin de resaltar mejor la manera en que se
inserta el Plan de Manejo en la planeación general del desarrollo urbano de la cdmx, es conveniente repasar las
definiciones de algunos instrumentos de planeación urbana. Del ordenamiento territorial
El ordenamiento territorial comprende el conjunto de
disposiciones que tienen por objeto establecer la relación entre la
zonificación y los usos, destinos y reservas del suelo del Distrito Federal,
los asentamientos humanos, las actividades de los habitantes y las normas de
ordenación. Comprende asimismo las disposiciones en materia de construcciones,
de paisaje urbano y de equipamiento urbano. Del suelo y de la zonificación I.
En suelo urbano: las Áreas de Conservación
Patrimonial
son una de las seis áreas de actuación. II.
En suelo de conservación: las Áreas de Conservación
Patrimonial son una de
cinco áreas de actuación. III.
La zonificación determinará los usos, destinos y reservas de suelo
para las diversas zonas, así como la especificación de aquellos usos sujetos a
dictamen de impacto urbano. IV.
Los usos de suelo se clasificarán en el reglamento
y se reproducirán a detalle en los programas respectivos. Entre las áreas de actuación, se encuentran las
áreas de conservación patrimonial como una de las cinco en suelo urbano y una
de las seis en suelo de conservación, cuya definición es la siguiente:
Áreas de Conservación Patrimonial: las que por sus
características forman parte del Patrimonio Cultural Urbano, así como las que
cuenten con declaratoria federal de zona de monumentos históricos,
arqueológicos o artísticos, así como las que, sin estar formalmente
clasificadas como tales, presenten características de unidad formal, que
requieren de atención especial para mantener y potenciar sus valores
patrimoniales y que serán definidas en los programas. Por lo tanto, la zonificación que corresponde —en
cuanto a zonas y uso de suelo que le competen— es la que aplica a suelo urbano
y de conservación. La zonificación determinará los usos, destinos y reservas de
suelo para las diversas zonas, así como la especificación de aquellos usos
sujetos a dictamen de impacto urbano. Los usos de suelo se clasifican en el
Reglamento y se reproducen con detalle en los programas respectivos. Normas de ordenación: las que regulan la intensidad, y las formas de aprovechamiento del
suelo y el espacio urbano; así como las características de las edificaciones,
las construcciones, la transferencia de potencialidades de desarrollo urbano,
el impacto urbano y las demás que señala esta ley; dichas normas se
establecerán en los programas y en el reglamento de esta ley. En el Centro Histórico aplica la Norma de
Ordenación Número 4 en áreas de actuación (Área de Conservación Patrimonial).
Esta norma está contenida en los certificados de uso del suelo, haciendo
obligatoria las autorizaciones del inah,
por ser Zona de Monumentos Históricos, de la Dirección del Patrimonio Cultural
Urbano de seduvi por ser Área de
Conservación Patrimonial y del inba
para el caso de los inmuebles enlistados por su alto valor artístico. Otros instrumentos para la planeación urbana
contemplados en la Ley de Desarrollo Urbana son: • Sistema de transferencia de potencialidad. • Sistemas de Actuación: privada, social
y por cooperación. • Sistema de Información y Evaluación del
Desarrollo Urbano: la base de datos que la Secretaría debe integrar y
operar con objeto de registrar, procesar y actualizar la información sobre el
Distrito Federal en materia de planeación y gestión del desarrollo urbano. • Sistema de Información Geográfica: el
medio que sistematiza la información de los instrumentos de planeación de la
ciudad, a través de una base cartográfica única. • Ordenamiento del Paisaje Urbano: regulará la integración de los inmuebles y
fachadas al contexto; espacios públicos; áreas naturales; anuncios que estén en
vía pública o que sean visibles desde ella; mobiliario urbano; patrimonio
cultural urbano; y de las responsabilidades de quienes infrinjan valores de los
elementos del paisaje urbano. Son elementos del paisaje urbano, entre otros, los espacios
abiertos, el equipamiento urbano, la publicidad exterior, el subsuelo urbano,
el mobiliario urbano, las instalaciones provisionales en vía pública, así como
el paisaje natural que lo rodea […] [La Ley de Desarrollo Urbano, su Reglamento y
otras] disposiciones contendrán las disposiciones relativas a la protección y
restauración de la imagen urbana, así como las medidas de seguridad y sanciones
en caso de violaciones a la normatividad en la materia […] El Reglamento
dispondrá las normas necesarias para controlar la contaminación visual. Ejecución de los instrumentos de planeación ·
Polígonos de actuación ·
Sistemas de actuación: social, privada o por
cooperación
La Administración Pública promoverá y apoyará equitativamente la
participación social y privada en los proyectos estratégicos urbanos; en
proyectos de infraestructura, equipamiento y prestación de servicios públicos,
habitacionales, industriales, comerciales, recreativos y turísticos; en el
reciclamiento y rehabilitación de vivienda, especialmente la de interés social
y popular; en la determinación de espacios públicos, del paisaje urbano, del
patrimonio arqueológico, histórico, artístico y cultural; en la regeneración y
conservación de los elementos naturales del Distrito Federal; en la prevención,
control y atención de riesgos, contingencias naturales y urbanas. Asimismo, respetará y apoyará las diversas formas de organización,
tradicionales y propias de las comunidades, en los pueblos, barrios y colonias
de la Ciudad, para que participen en el desarrollo urbano bajo cualquier forma
de asociación prevista por la Ley. Para la aplicación de los programas, se podrán
adoptar sistemas de actuación social, privada o por cooperación en polígonos de
actuación, los que serán autorizados por la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda (SEDUVI), la que coordinará y establecerá las formas de
cooperación para la concertación de acciones. Los acuerdos por los que se
aprueben los sistemas de actuación se inscribirán en el Registro de Planes y
Programas. sac, Sistema de Actuación por Cooperación Los Sistemas de Actuación que forman parte del
Centro Histórico de la cdmx son
los siguientes: • sac San Pablo (integralmente) • sac Alameda Reforma (parcialmente) • sac Doctores (parcialmente) Transferencia de potencialidad El Centro Histórico, por las limitaciones en alturas derivadas de la
protección al patrimonio cultural urbano, es un emisor de transferencia de
potencialidad. Otros instrumentos de planeación Estímulos fiscales Actos administrativos en materia de desarrollo urbano: constancias,
certificados, permisos, dictámenes, licencias, autorizaciones, registros de
manifestaciones, entre otros, en materia de: • Alineación y número oficial • Zonificación • Polígono de actuación • Transferencia de
potencialidad • Impacto urbano • Construcción • Fusión • Subdivisión • Relotificación • Anuncios • Mobiliario urbano Sistema de Información Geográfica e Indicadores
El Plan de Manejo Integral del Centro Histórico
2011-2016 contemplaba, entre los instrumentos de seguimiento y evaluación, el
Sistema de información Geográfica del Centro Histórico y los Indicadores. El sig ch se desarrolló en la Autoridad del
Centro Histórico incluyendo capas de información relevante obtenida de
diferentes fuentes oficiales. Si bien el Sistema ha sido de gran utilidad, se
requería actualizar la información en una plataforma más moderna en línea.
Asimismo, se llevaron a cabo diferentes talleres para desarrollar los
indicadores, pero no se concretaron debido a la carencia de información
apropiada para alimentarlos. Para la actualización del Plan de Manejo en su
periodo 2017-2022 se optó por integrar el Plan, el sig y los indicadores en un Sistema Geográfico Estadístico y
de Indicadores del Centro Histórico. Así, se identifica que el Centro Histórico de la
Ciudad de México está sujeto a diversos ordenamientos jurídicos en materia de
ordenamiento territorial que le imponen una serie de “candados normativos” que
sólo han propiciado el desinterés e incrementado la incapacidad
jurídico-administrativa para su conservación y aprovechamiento. Es
indispensable conquistar la confianza de los ciudadanos a través de una eficaz
atención y agilidad administrativa en la tramitación de asuntos, y complementar
esta acción con estrategias de participación ciudadana estables, directas,
permanentes y críticas. El desfase entre la dinámica del desarrollo urbano
de esta zona particular de la ciudad y la complejidad para actualizar los
instrumentos regulatorios que la rigen entorpecen la posibilidad de desarrollo
de algunos programas. Este programa está integrado por tres proyectos: ·
Adecuaciones
al marco jurídico regulatorio. ·
Coordinación
y congruencia entre Programas y Acciones. ·
Administración
del Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Histórico. II. Vivienda
El Plan de Manejo considera el desarrollo de un
modelo de gestión para la vivienda basado en la promoción, difusión, impulso y
coordinación de proyectos y acciones a desarrollar por diversos actores, tanto
públicos como privados y sociales. El Plan pretende mejorar la habitabilidad
del medio en el que viven las personas, mejorando su utilización productiva, sin
olvidarse de su carácter habitacional original. Las últimas intervenciones en el Centro Histórico
de la Ciudad de México por parte de la Autoridad del
Centro Histórico y el Fideicomiso
Centro Histórico, se han centrado en temas relacionados con la
regularización de la propiedad y la oferta de vivienda en renta y venta para
población de sectores medios y populares, incluyendo el desarrollo de
instrumentos fiscales, jurídicos, financieros y administrativos, entre otros
aspectos. Es necesario reactivar, redefinir y fortalecer los programas y
herramientas públicas ya existentes para dar un nuevo impulso a la vivienda. Como parte del reforzamiento y continuidad de estas
acciones emprendidas por la Autoridad, el programa de vivienda establece cuatro
proyectos estratégicos para el mediano y corto plazo: ·
Mejoramiento
de vivienda. ·
Formalización
jurídica de la propiedad. ·
Mercado
de vivienda. ·
Financiamiento
y gestión de proyectos. Mejoramiento
de vivienda
Este proyecto contempla
cuatro acciones específicas: ·
Rehabilitación
de viviendas habitadas. ·
Mejoramiento
integral de viviendas o vecindades. ·
Mejoramiento
de edificios del patrimonio público. ·
Producción
integral de vivienda (social y/o institucional)
Formalización
jurídica de la propiedad
Uno de los principales
obstáculos para la aplicación de programas de mejoramiento físico de los
inmuebles, otorgar certeza en las operaciones inmobiliarias y atraer y aplicar beneficios
fiscales, se asocia a la deficiente formalización de la propiedad. Es fundamental propiciar
la constitución del régimen de propiedad
en condominio; considerando que las actuales facilidades
administrativas no aplican para la mayoría de los edificios del Centro
Histórico, es preciso diseñar esquemas que faciliten el proceso. En la mayoría
de los casos, los requisitos solicitados para constituir el régimen de
condominio no son posibles de cumplir por los inmuebles del Centro Histórico,
por lo que es necesario que los actuales mecanismos de gestión se adecuen o se
establezca un proceso específico para este sitio, que brinden facilidades
administrativas de acuerdo con sus particularidades, estimulen la inversión en
la rehabilitación de los edificios y propicien una mejor administración de los
inmuebles. Para promover la formalización jurídica de la propiedad, es necesario gestionar un
acuerdo interinstitucional a fin de otorgar facilidades administrativas para la
constitución del régimen de propiedad en condominio tomando en cuenta los
siguientes aspectos: ·
Sustituir las licencias, permisos, manifestaciones
o autorizaciones en materia de construcción, áreas de donación o equipamiento
de las construcciones existentes por la presentación del Dictamen
de Seguridad Estructural, el levantamiento del estado actual y la
división de áreas privativas y comunes, la memoria técnica, el certificado de uso de suelo y el avalúo del
inmueble. ·
La condonación de adeudos anteriores en materia de
impuesto predial en los casos en que se realice una recuperación del uso de los
inmuebles, sustituyendo la condición de morosidad por inmuebles económicamente
productivos; esto pudiera otorgarse sólo por cierto tiempo, lo cual puede
alentar la participación de los propietarios ya que sería un beneficio
sumamente atractivo
·
Por las circunstancias específicas de escasez de agua
en la Ciudad de México, buscar alternativas que sin condonar el pago de adeudos
por servicios de agua faciliten la regularización de los mismos. ·
Otorgar exenciones fiscales en materia de uso de
suelo y construcción, servicios del Registro Público de la Propiedad y del Archivo de Notarías, así como de
transmisión de la propiedad, a aquellos propietarios que rehabiliten o reciclen
inmuebles en la zona patrimonial. ·
Reducir el número de requisitos exigidos
considerando exclusivamente los relativos a la personalidad jurídica del
propietario, los que identifiquen el inmueble por constituir en condominio y la
inexistencia de gravámenes. ·
Permitir que el valor considerado para las unidades
de propiedad resultantes se determine con base en el avalúo del edificio y su
valor catastral. ·
Considerar condominios de uso exclusivamente
habitacional o de uso mixto, reconociendo la mezcla de usos que existe en el
Centro Histórico. ·
Eliminar restricciones sobre la venta de las
unidades de propiedad exclusiva resultantes, ya que esto constituye una
oportunidad para captar recursos destinados a la rehabilitación de inmuebles. ·
Realizar un registro de propiedades del Centro
Histórico gestionado por la Autoridad e integrado en el Sistema de Información Geográfica, que permita conocer
con transparencia el valor estimado, la situación registral del inmueble, sus
impuestos, exenciones y, de ser el caso, las deudas que se tengan con cualquier
administración pública. ·
Incorporación al dominio público de los predios o
edificios que se confirmen sin titularidad o para iniciar negociaciones con
propiedades morosas en la atención de cargas impositivas. ·
Regulación de los usos de suelo con base en un
estudio de actividades económicas que permita incentivar o penalizar el
surgimiento monopolizado de determinadas actividades. ·
Promover el establecimiento de un impuesto
específico por desuso sobre la superficie construida del chcdmx que no sea destinada para uso
habitacional Mercado
de vivienda
De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda
2010 la población del Perímetro A del Centro Histórico de la Ciudad de México
aumentó casi el 8% entre los últimos cinco años, revirtiendo la tendencia
histórica de los últimos 60 años en los cuales se perdió más de la mitad de la
población de dicha zona. El Censo mostró que entre 2005 y 2010 se incrementó en
un 18% el número de viviendas habitadas, confirmando el repunte del Centro
Histórico en materia de vivienda. Las instituciones
crediticias han venido modificando sus reglas de operación posibilitando cada vez
más la adquisición de vivienda usada. Las dos principales instituciones, fovissste e infonavit, cuentan recientemente
con programas de otorgamiento de créditos para este sector inmobiliario. Para el Centro Histórico
esta nueva visión de los organismos públicos es sumamente positiva, ya que, como
uno de los centros laborales más importantes del país, existe gran cantidad de
trabajadores que actualmente trabajan allí y que podrían aplicar sus créditos
para vivienda dentro de edificios existentes en la zona. En este sentido se han
establecido mecanismos de colaboración con el infonavit
para dar a conocer y acercar esta posibilidad a los derechohabientes
interesados en adquirir una vivienda. Mecanismos de trabajo similares se deben
diseñar con el fovissste, así como
con los desarrolladores privados y los propietarios de edificios para promover
la aceptación de ofrecimientos de compra utilizando estos mecanismos de
crédito.
Foto: “Proyecto privado de vivienda, San
Jerónimo 18”. Colectivo Arquitectura y Urbanismo Financiamiento
y gestión de proyectos
Es necesario promover la
aplicación de estímulos como instrumento de fomento a la inversión, el
replanteamiento y actualización de la base catastral y los valores unitarios
del suelo, así como el cobro de contribuciones por mejoras como mecanismo de
recaudación fiscal compensatoria por beneficios adicionales del desarrollo
urbano. Estos mecanismos
constituyen la base de una política fiscal urbana más justa y equitativa que
favorezca a los sectores sociales más desprotegidos, encauce hacia actividades
que consoliden el desarrollo urbano del sitio y capte las plusvalías generadas
por su mejoramiento, elevando los ingresos fiscales. Este incremento en los
ingresos justifica y posibilita la creación de un fondo dirigido al
mejoramiento de aspectos como la rehabilitación de inmuebles, especialmente los
dedicados al uso habitacional o a acciones estratégicas puntuales que
beneficien al Centro Histórico. Para apoyar el
financiamiento de proyectos, entre ellos los de vivienda, es necesario
establecer acuerdos de cooperación con las instancias públicas y privadas que
cuenten con mecanismos financieros para estos propósitos o, bien, proponer el
diseño de mecanismos específicos acordes a las características particulares de
los proyectos específicos del Centro Histórico.
Entre los esquemas institucionales
con los que se pueden desarrollar algunos proyectos están: La Comisión
Nacional de Vivienda (conavi), que tiene capacidad
para concertar con el sector público y privado programas y proyectos específicos
de promoción, financiamiento y subsidio a la vivienda. Sociedad
Hipotecaria Federal (shf), con quien se puede
consolidar una estrategia para canalizar recursos destinados a la rehabilitación
de inmuebles otorgados mediante créditos de la banca privada o la banca de
desarrollo, con tasas preferenciales. La shf
puede funcionar como garante en el caso de la banca privada, con lo cual ya no
sería impedimento la antigüedad de los edificios objeto del crédito; en el caso
de la banca de desarrollo, la shf
sería el agente encargado de atraer y canalizar los recursos operados por la
banca privada bajo el esquema de Sofoles. Programa Rehavive–coparmex (Confederación Patronal de México). Este
programa está enfocado en la adquisición de edificios para su rehabilitación y
posterior venta de las viviendas. En algunos casos es posible también llevar a
cabo esquemas de asociación entre Rehavive y los propietarios, aplicando
esquemas de negocio en el que los propietarios participan mediante la
aportación del inmueble y los recursos para la rehabilitación, gestoría y
administración corren a cargo del propio Programa; sin embargo, el obstáculo
principal para el desarrollo de este programa, es la falta del régimen de
propiedad en condominio y las dificultades que su constitución representa
dentro del marco regulatorio actual. Inversión privada. Promover la
participación de desarrolladores y profesionales de la vivienda y del sector
inmobiliario en el financiamiento de la rehabilitación de los edificios
patrimoniales, algunos de ellos destinados a la vivienda, es fundamental para
conservar el sitio. Hasta el momento, la Fundación Centro Histórico de la
Ciudad de México ha sido el principal agente privado incorporado en esta
actividad. A pesar de los avances alcanzados persisten dudas al interior del
sector sobre la viabilidad de los proyectos de rehabilitación. | |||||||||||||||||||||
